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陸懿聯合法律事務所-律師事務所,台北律師事務所,松山區律師事務所

Q: 房東把店面賣掉了

我的店面房東最近把店面賣掉了，對方的仲介是說要與我重新簽訂一份與原先契約相同的一份合約書，並不會影響到我的權益。

但是原先的店租在疫情後外送平台盛行的現在對我來講太高，希望在新合約與新的屋主降租。

問題一：我如果因為想降租卻未能跟新屋主達成協議而不跟新屋主打契約的話，能否算是前屋主違約而向前屋主要求賠償。

問題二：如果是我不打新合約的話，對方是否能未經過我就直接與原屋主承接契約，直接變更甲方的部分？如果是這樣的話，我是不是要搶先在新屋主之前，找原本的房東在合約裡面多簽一條什麼內容來保護我？

問題三：有沒有可能變成新屋主不需要接觸我，我按照原本的租約付款給房東，然後房東再將店租轉交給新屋主，這樣我得在原本的合約跟房東新增一項「房東必須為房屋所有權人」這樣嗎，這樣就可以主張契約無效？？然後要求賠償了？

 

A: #民法規定

依民法第425條之規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，可知除非有未經公證的不定期租約或是租期五年以上未經公證的定期租約，否則租賃物所有權讓與均有前開買賣不破租賃原則之適用，也就是說，在租賃期間，出租人將房屋出售給第三者，其租賃契約對新屋主仍屬有效，新屋主不得任意趕走承租人。

 

#案例解析️

如您所述，您店面的房東最近把店面賣掉了，對方的仲介是說要與您重新簽訂一份與原先契約相同的一份合約書，若您想降租卻未能跟新屋主達成協議而不跟新屋主打契約，則您與原屋主所簽之舊契約仍有效，也就是說，由新屋主承繼您與原屋主所簽之租約。前屋主並無違約，您亦無法據此請求賠償。

如果您拒絕與新屋主簽訂新合約，依照民法之規定，租賃物所有權讓與後，租賃契約就由新屋主承受，出租人會直接依法變更為甲方。您若要找原屋主另外針對原租約簽訂增訂條款保障您自身權益，亦須得到原屋主之同意，且要在租賃物未完成交屋之前。

新屋主承繼舊租約後，須依法通知承租人債權讓與之情事，若您未收到通知，則您將房租交給原屋主，仍生清償之效力，新屋主需自行向原屋主請求其收受之租金部分。因此，您無須在原先合約跟房東新增房東必須為房屋所有權人之約定。即便新增，亦無從主張契約無效，進而要求損害賠償。

 

以上仍視個案而定，建議您攜相關資料向專業法律人士為諮詢，以維權益。

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