2019-07-15

王老先生們有塊地－共有不動產的法律問題

前陣子有新聞提到，在中國廣州有七名非常要好的閨蜜，一同出資約新台幣1800萬元買下一幢別墅，約定好作為退休後的「閨蜜養老房」。這則新聞除了讓我們看到姊妹情深外，可以想像得到的是，七個人共同買一間房子未來有可能面臨什麼樣的法律問題呢？與其他人一起擁有房屋，除了會在朋友間發生外，更常見的狀況是在家人之間，因為不動產的價值較高，這樣財產上的緊密關係在實務上很容易發生糾紛。先了解自己處於什麼樣的法律關係下，才能面對問題、解決問題，以及預防問題！

>共有關係的成立

1. 首先，由於我國民法針對物權有所謂「一物一權主義」，也就是一個物上只會有一個所有權，因此新聞中的七閨蜜買了一間房屋，也只會有一個所有權，而不是七個所有權，七閨蜜在法律上屬「共有」養老房的所有權，養老房即為「共有物」。

2. 而「共有」的類型在民法上有分別共有與公同共有兩種：

雖然分別共有和公同共有都是數個人共有一物，但仍有上開不同之處，以下針對兩者的差異簡單說明：

• 發生原因不同→分別共有的發生得依當事人的意思任意為之，例如七閨蜜因為感情好決定一起買房子，大家一起擁有養老房，便可因此成立分別共有的關係；會成立公同共有則大多是基於法律規定，例如民法第1151條規定在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。
• 有無應有部分不同→分別共有的共有人有明確的應有部分(俗稱持分)，例如原則上七閨蜜中每個人都會有養老房的七分之一應有部分；公同共有則沒有應有部分的概念。
• 應有部分的有無是分別共有和公同共有最重要的差異，與共有人對於共有物權利的行使方式息息相關！
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• >我可以把共有的房子賣掉/抵押借款嗎？

   

• 共有關係因為涉及多數人的權利，因此法律針對共有物的管理、處分或設定負擔等攸關全體共有人權利的行為，都有相應的規定，也會因為共有的型態有所不同。比較特別的是，若共有物為土地或建築改良物，由於土地法對於處分或設定物權的行為另有規定，所以在某些情況下是適用土地法的規定喔！

• 依民法第819條規定，若要處分(例如出售)共有物，必須得到全體共有人的同意，但在共有物是價值較高的不動產且共有人數眾多時，經常會發生少數共有人牽制其他多數共有人的情況，不僅不利於不動產的有效利用，也會影響社會經濟發展，因此土地法第34條之1才會於民法外另規定共有人得以多數決的方式處分共有不動產。
• 以七閨蜜為例，前面提到七閨蜜是分別共有養老房的所有權，因此在地政機關的登記中，七個人的權利範圍分別為七分之一，假設閨蜜A因為向銀行借貸而必須提供擔保品，便得自行以養老房七分之一應有部分設定抵押權，無須經過其他人的同意。倘若閨蜜A因清償期屆至未還款遭銀行聲請強制執行，法院拍賣的會是這七分之一應有部分，而不是整個養老房的所有權，而且依法其他六個人會有優先承購的權利。

>如何結束共有關係？

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• 世事難料，倘若有天七閨蜜感情不若往昔，大家決定分道揚鑣，除了大家同意將養老房出售給他人，在法律上還可以透過「分割共有物」來結束七閨蜜間的財產關係！

   

  • 共有物的分割有兩種途徑─「協議分割」與「裁判分割」，只要沒有不能分割的事由存在(例如有約定不分割協議、公同共有關係存續中)，各共有可以隨時請求分割。當然，糾紛的發生往往就是無法達成協議，因此民法第824條即規定當共有人間就如何分割共有物無法達成協議時，得向法院提起分割共有物訴訟，由法院來決定最適的分割方式。
  • 民法第824條規定有下列幾種分割方法，至於要採取哪種方式，於訴訟中原告和被告應各自提出最理想的分割方案，供法院參考：
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  • 由於不動產的價值甚高、利益龐大，在有人數眾多的共有關係下通常也會使案件更為複雜，因此當遇到類似的糾紛時，建議還是先尋求專業的諮詢協助，避免因不諳相關法律規定或是一時不察，而犧牲自身權益！

2019-07-08