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銀行業表示，高齡者若單身或無子女，較適合以房養老方案，若是名下有閒置住宅者，則可選擇留房養老，由銀行提撥穩定退休生活費。示意圖，人物與新聞無關。圖／聯合報系資料照片

 

    「以房養老」、「留房養老」2種方案⼤不相同，分別適⽤於不同需求的高齡⻑者。銀行業表示，高齡者欲善⽤手中不動產來規畫退休，但其實2種方案各有優劣，若屬於單身或無子女的族群，其實較適合選擇以房養老方案，就算房產抵押給銀行，未來也較沒有太多後顧之憂；而若是名下有閒置住宅者，則可選擇留房養老，由銀行提撥穩定退休生活費。兆豐銀行信託處分析，「以房養老」具有2 ⼤優點，第⼀是⾃⽤房地產不涉及租賃與委託物業管理問題；第二是每月可⽤現金流穩定。但缺點是以房養老屬於貸款，最後仍須償還本金，才可取回房地產，且若遇到子女反對，有可能無法申辦。欲申請以房養老，可向銀行房貸、消費金融部門洽詢。

 

留房養老 每月現金流較不穩定

 

    而「留房養老」雖不⽤出賣心血奮鬥的房產，但同樣也有優缺點，優點是可保留房地產傳承給下⼀代，可利⽤資產活化的租金，取得高齡友善居住環境，但缺點是須尋找合適的租賃住宅服務業者，並負擔管理費，且每月可⽤現金流將受「租賃空置期」影響，也就是說，退休金流有可能出現較不穩定情況。留房養老屬於信託業務，可向開辦銀行信託部門及信託業務專員洽詢。

    ⾄於「以租養老」則與留房養老概念類似，雖⼀樣是以租金做為養老財源，但差異處在於以租養老產權部分並無信託保護，且以租養老者須⾃洽合適租賃住宅服務業者。

 

 兆豐銀行信託處分析，「以房養老」屬貸款，可向銀行房貸、消費金融部門洽詢，留房養老屬信託業務，可向銀行信託部門洽詢。示意圖／兆豐銀提供

 

選擇關鍵是否有子女？房產是否閒置？

 

    以房養老、留房養老各有優劣勢，合庫銀行分析，不同需求者可選擇最有利的方案，例如單身或無子女的頂客族，若名下房地產位於較佳區位、價值較高且保值者，例如房產在雙北市，因房價較高，且無足夠現金維持退休生活之需，就可選擇以房養老貸款，可落實「在宅安老」並將「房產轉換成現金」的構想，讓年⻑者退休後仍可每月獲得⼀筆穩定的生活費，維持退休前的生活品質，同時也可減輕兒女對上⼀代奉養壓⼒。

    相較下，若是名下有閒置住宅者，也就是持有不只⼀間房屋，或子女另有房產，年⻑者想搬⾄⼩⼀點的房子或安養中心，且能接受將住宅出租活化者，則可選擇留房養老，將⾃⼰的房屋出租，同時將房屋產權及租金交付信託，由銀行管理及運⽤，銀行依照年⻑者生活照顧的需求，定期撥付生活費及醫療費，未來若年⻑者入住安養機構，也可由銀行直接將費⽤⽀付安養機構。

 

銀行業表示，高齡者若單身或無子女，較適合以房養老方案，若是名下有閒置住宅者，則可選擇留房養老，由銀行提撥穩定退休生活費。示意圖。圖／聯合報系資料照片

 

 

 

留房養老除保護資產 也能因應物價變化

 

    合庫銀認為，藉由該信託方案，可避免房屋產權與資金遭到不當挪⽤及濫⽤，也不⽤擔心產權、資金管理等細節處理問題，且最終仍保有房產所有權，達到財產安全的效果，房屋將來還可以留給後代子孫，讓資產順利傳承。

    不過，近年房價持續上漲，影響⺠眾選擇以房養老或留房養老的意願，兆豐銀認為，這的確會影響年⻑者的評估，但當前最⼤關鍵還是在於通膨，若申辦「以房養老」貸款，上漲的房價雖可提高房地產鑑價、增加可貸款金額，但熱絡的房地產市場若伴隨著通膨情況，則很可能因動撥金額固定，或因目前央行升息而利率提升調整，造成實質購買⼒下降，甚⾄無法足額⽀付生活費。

    相較下，若透過「留房養老」取得⽀付生活費的資金，因為租金行情與房地產價格及經濟環境⼤致上是「亦步亦趨」情況，反而能夠在通膨情況下，透過租金的適時調整，維持穩定的實質購買⼒，相對來說應是較划算的選擇。

 

合庫銀也說，賣房子則需另找尋住所，以房養老讓年⻑者可在宅安老，減輕搬遷的心理壓⼒。示意圖／聯合報系資料照片

 

趁高價賣房更直接？ 資金、住所難穩定

 

    另⼀方⾯，也有不少人認為，與其選擇以房養老，為何不如直接把房子賣掉？合庫銀則認為，以房養老只是將房屋設定⾸順位最高限額抵押權給銀行，實際上年⻑者仍保有房屋所有權，可待房價漲高時出售房子；而賣房子則是所有權移轉，年⻑者將不再保有不動產所有權，且資金能不能妥善管理將是⼀⼤問題，若賣房後資金提早⽤完，難保晚年恐無資金可⽤。

    合庫銀也說，以房養老讓年⻑者可在宅安老，減輕搬遷的心理壓⼒；賣房子則需另找尋住所，若選擇租屋，除可能⾯臨租金上漲風險外，房東⼀般不願意出租給年紀⼤的租⼾，這也是年⻑者要注意的風險。

 

 

 

新聞出處：留房養老／以房養老vs.留房養老利弊得失⼀次看懂稅

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