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許志嘉律師-執業超過20年,榮獲10大優良法律扶助律師,台北律師推薦,新北律師,永和律師,中和律師,

按公寓大廈管理條例第3條第3款規定：「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者」，基於物權之排他支配性，作為所有權客體之建造物，在構造上必須有屋頂（天花板）及四周牆壁或其他相類之構造物始足當之。且區分所有建築物之專有部分是一立體之構造物，具有一定平面的廣度與一立體的厚度，是在區分所有人相互間，尤其是建築物之維持、管理關係上，專有部分僅至牆壁、樑柱、地板、天花板等境界部分表層粉刷之牆面部分；但在外部關係上，亦即在對第三人，尤其買賣、保險、稅金等關係，專有部分包含至牆壁、樑柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心線。質言之，專有部分之之範圍，在區分所有人相互間之內部關係上採牆面說，但在對第三人之外部關係上則採壁心說。且依社會通常觀念，構造物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體。而公寓大廈之外牆，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，性質上應亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而由全體住戶共同使用。（臺灣高等法院99年度上字第450號判決參照）