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自辦市地重劃三七五租約之終止及補償

許志嘉律師

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法律知識

按重劃後關於重劃前耕地租約之清理，如係公辦市地重劃，依平均地權條例第63條第1項及同條例施行細則第89條第2款規定，直轄市或縣（市）政府於認定該重劃後分配之土地不能達到原租賃之目的，即得逕為註銷租約，承租人並得依平均地權條例第63條第2項第1款規定向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地公告土地現值3分之1之補償。惟倘係自辦市地重劃，市地重劃辦法第37條僅規定「…重劃會應於分配結果公告確定後二個月內邀集租約雙方當事人協調，承租人得依本條例第六十三條第二項第一款規定向出租人請求按重劃前租約面積、重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。協調同意終止租約者，重劃會應檢具有關資料函知直轄市或縣（市）主管機關轉請有關機關辦理註銷租約並通知當事人；協調不成者，重劃會應於權利變更登記後，檢具有關資料函知有關機關逕為辦理租約標示變更登記。…」。則於重劃後所分配之土地已不能達原租賃目的，承租人於重劃會協調時依上開規定請求平均地權條例第63條第2項第1款規定補償，如出租人拒不到場或到場後不同意終止租約致協調不成時，應否終止租約及如何請求補償，並無規定。此固因自辦重劃依平均地權條例第58條第2項規定授權範圍為重劃會組織、職權、重劃業務、獎勵措施等事項，有關租賃契約私權事項原不在其列，且自辦重劃會未被賦予平均地權條例施行細則第89條第 1項第2 款所定「不能達原租賃目的」之認定權限。然平均地權條例第63條第2項第1款，係為保護佃農權益所設之規定，倘耕地於自辦重劃分配之土地實際上業經直轄市或縣（市）政府認定不能達到原租賃之目的，而於重劃會協調時，出租人不到場或到場後不同意終止租約致協調不成時，如猶任租約仍繼續存在，不允承租人請求補償，造成市地重劃因由公辦或自辦，承租人未能享受同等待遇，自失公平。故於自辦重劃有上開情形，承租人如以土地不能達到租賃之目的為由終止租約，基於同一法律理由，承租人非不得類推適用上開平均地權條例規定請求出租人補償，以求貫徹（最高法院106年度台上字第435號判決）。

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