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無區權人身份之管委會主委所召集之區權人會議，其決議效力為何？

許志嘉律師

生活法律

按公寓大廈管理條例第25條第3項規定：「區分所有權人會議由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人」。如並非系爭大廈之區分所有權人，自不得為區分所有權人會議之召集人，其召集程序即有違前開公寓大廈管理條例之規定。公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，固應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力。於此情形，即屬依法提起確認該會議決議不存在之訴以資救濟之範疇，而非在上述撤銷會議決議之列（最高法院92年台上字第2517號判決意旨參照）。又非區分所有權人之住戶，依公寓大廈管理條例第29條第5項「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人」之規定，雖得被選任、推選為管理委員、主任委員，但得否擔任社區管理委員會主任委員，與得否擔任區分所有權人會議召集人應分別以觀，不可一概而論，如非區分所有權人之住戶，縱使擔任大廈管理委員會主任委員，因不具區分所有權人之身分，依公寓大廈管理條例第25條第3項之強制規定，亦不得擔任區分所有權人會議之召集人。故無區分所有權人身份之管理委員會主委所召集之區分所有權人會議，其決議為自始、當然、確定無效。

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