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蕭育涵律師-律師事務所,台北律師事務所,中正區律師事務所,中正區律師事務所推薦

被設定抵押權怎麼辦？房屋土地抵押問題，律師來解答！

在資金需求壓力下，許多民眾會將名下房屋或土地設定為抵押，向銀行或親友借款。但不少人心中都會擔心：「房子被抵押後我還能住嗎？土地上有抵押權可以買嗎？萬一債務清償了還沒塗銷怎麼辦？」

本篇深入解說「什麼是抵押權？如何設定與塗銷？常見爭議怎麼處理？」，讓您在設定抵押或購屋前清楚風險、掌握流程、保障權益。

抵押權是什麼？

依《民法》第860條起，抵押權是一種擔保債務履行的權利。債務人（或第三人）可用自己名下的不動產提供擔保給債權人，無需移轉占有。

 若債務人未還錢，債權人可聲請法院拍賣抵押不動產，優先受償。

從物也會受到抵押影響？

依《民法》第862條與第68條，像是屋內固定家具、抽水馬達等「從物」，在某些情況下也會被抵押權涵蓋。

一筆土地可以設多筆抵押嗎？

可以。同一不動產可設定多筆抵押權，權利順位依登記先後排定，稱為「優先順位原則」。

 查詢方法：可至地政事務所申請謄本，確認該不動產是否已設有他項權利。

普通抵押權 vs. 最高限額抵押權：差在哪？

擔保範圍不同

普通抵押權：擔保特定債務

最高限額抵押權：擔保一段期間內不特定但有上限的債務（如信用貸款）

 若是銀行借款、票據往來或企業融資，通常會設定最高限額抵押權。

抵押權設定流程與所需時間

流程步驟

1.雙方簽訂抵押契約

2.準備以下文件：

抵押契約書

登記申請書

權狀正本

身分證件影本

印鑑證明

3.向地政事務所申請抵押權登記

所需時間

一般：地政所約2個工作天

銀行：快速件約半天內完成

抵押權設定費用

登記費：設定金額的千分之一

書狀費：每張80元

抵押權塗銷是什麼？什麼時候要塗銷？

當債務清償完畢，就應盡快辦理「抵押權塗銷登記」，避免產權受限或日後出售困難。

塗銷流程

1.備妥以下文件：

抵押權塗銷同意書（債權人出具）

他項權利證書

權利人身分證明與印章

2.填寫登記申請書，送地政機關辦理

 若債權人已失聯、出國或拒絕塗銷，可提起「塗銷抵押權之訴訟」。

抵押權常見糾紛與法律處理

Q1：不動產被抵押還能買嗎？

可以買，但要小心風險！
若原屋主債務未清償，買入的房子仍可能被法院拍賣清償債務。

 買屋時記得確認「抵押權是否已塗銷」後再交屋。

Q2：已還錢但債權人拒絕塗銷怎麼辦？

可提起塗銷抵押權訴訟，法院判決後憑判決書即可辦理塗銷。

Q3：債權已罹於時效，可以塗銷嗎？

可以，舉證債權已經因時效消滅者（如超過15年未行使）。

Q4：沒有債務卻被登記抵押，怎麼辦？

提起「確認抵押權不存在之訴」，法院會審查債權有無存在及有效性。

專業建議：塗銷爭議，由律師團隊協助更有效！

► 幫您撰寫起訴狀，強化主張重點

► 整理證據資料，舉證債務已清償或不存在

► 法院判決後委任團隊地政士(代書)協助辦理塗銷程序、產權回復完整

常見抵押爭議處理FAQ

Q1：起訴狀可以自己寫嗎？

不動產案件牽涉金額大，建議委任律師撰寫，避免內容不清影響審理結果，而且判決具有既判力，判決確定後即定案，影響甚大。

Q2：債權超過幾年可以請求塗銷？

一般15年以上可主張時效消滅。

Q3：債權人失聯怎麼辦？

只要合法送達，即可透過法院提起訴訟，判決後辦理塗銷。

找律師處理抵押權設定與塗銷的3大理由

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