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淺談不動產爭訟估價之民事訴訟類型及若干問題
壹、前言
民事訴訟所爭議者多為私人間之財產爭議，其中涉訟標的為不動產之民事訴訟繁多，常見者有買賣或租賃糾紛、所有權爭議、其他物權爭議、共有物相關紛爭、請求損害賠償等，訴訟中需仰賴專業估價之情形甚多；這些民事訴訟時有觸及「估算不動產標的價格」、「不動產租金多寡」或涉及「某因素致減損/增加不動產標的價格」者，法院於審理調查過程中遇及決定與不動產相關之金額時，因關乎不動產估價之專業知識，且法院裁判須有客觀依憑，故法院時常需依靠專業、客觀及具有公信力之第三方估價意見，訴訟中多有倚賴專業不動產估價之需求，此尚非法院或訴訟當事人所得任意創設金額。
不動產涉訟而需估價之民事訴訟類型實務上繁多，舉凡：裁判費（或擔保金）估算、買賣瑕疵、請求損害賠償、分割共有物、分割遺產、給付租金、給付不當得利、請求夫妻剩餘財產分配…等，均常見法院於訴訟中囑託專業估價單位進行鑑定價格。於囑託鑑定單位估價之前，關於選定鑑定單位之情形如何，目前是否有健全之機制足供法院及訴訟當事人運用，頗值討論。另關於不動產爭訟估價之案件中，非僅單純鑑定不動產於某時點之價格、而另涉及某因素致減損不動產價格者，尤為問題繁雜，故本文擬規劃以其中類型之一即「建物瑕疵案例」作為研究標的，欲進一步瞭解該類型案例中於訴訟中所遇及之爭訟估價問題。另為探知法院採納不動產估價報告之情形如何，不動產估價如何影響該個案之民事判決結果，本文另擬規劃以其中類型即「分割共有物」作為研究標的，欲進一步瞭解法院採納估價報告之情形。
究竟「不動產估價」之專業如何被運用於民事訴訟程序中？所涉及之問題有那些？為了處理民事訴訟中所涉及之不動產估價問題，這場「法律」與「估價」間之對話，未曾間斷過，不動產估價確實深刻影響著我國關於不動產涉訟之民事訴訟，該類型之民事案件中不動產估價師究竟是否為法官裁判衡量金額之「計算機」？不動產估價師某程度是否竟有替代法官角色之功能？法律與估價兩者間之銜接，如何達成平衡訴訟兩造間之財產公平處置，均殊值本文探討。
貳、簡介不動產爭訟估價常見之民事訴訟類型
若以法院囑託估價單位所賦予之鑑定問題種類加以區分，可大致將相關之民事訴訟案件歸納於以下三大類型中：一、鑑定不動產於某時點之價格；二、鑑定不動產之租金/不當得利；三、鑑定不動產因某因素致減損/增加不動產之價格，茲就相關歸納情形，以例示方式、析述如下：
一、鑑定不動產於某時點之價格
（一）《共有物分割》
共有物分割之訴訟中，若遇及部分共有人欲取得共有物產權之全部/部分、且其願意以金錢補償予未分得共有物全部/部分之其他共有人，此時因涉及「找補價格」之決定，對於當事人財產權益有重要影響，故法院乃時常採行囑託專業估價單位進行共有物價格之鑑定，作為依判決取得共有物之當事人應補償金錢予喪失共有物之共有人之重要參考依據。相關法律依據為民法第824條第2、3項之規定 。
（二）《遺產分割》
若被繼承人遺有不動產、存款、動產等遺產，於遺產分割訴訟中，就不動產部分，有部分繼承人欲取得全部/部分、且其願意找補價金予未分得不動產全部/部分之其他繼承人，因涉及「找補價格」之決定，故法院乃時常採行囑託專業估價單位進行不動產價格之鑑定。相關法律依據為民法第824條第2、3項之規定 。
（三）《夫妻剩餘財產分配》
法定財產制關係消滅時（指夫妻一方死亡或離婚），依法應由扣除債務後，婚後財產較多之一方給付金錢給財產較少之一方雙方財產差額之半數。夫或妻名下為不動產時，亦應列入夫妻剩餘財產分配之計算，因涉及不動產價格之估算，法院乃時常採行囑託專業估價單位進行不動產價格之鑑定。相關法律依據為民法第1030-1條第1項之規定 。
二、鑑定不動產之租金/不當得利
1.本文隨機查找之相關案例有：台北地方法院106年訴字第535號民事判決、士林地方法院106年訴字第256號民事判決、新北地方法院106年度訴字第327號民事判決。
2. 本文隨機查找之相關案例有：新北地方法院105年度家訴字第68號民事判決、台北地方法院105年度重家訴字第9號民事判決、士林地方法院105年度 家訴字第43 號民事判決。
3. 本文隨機查找之相關案例有：新北地方法院105年度家訴字第66號民事判決、士林地方法院 106年度家訴字第11號民事判決、臺中地方法院98年度家訴字第36 號民事判決。
（一）《法定租賃權之租金》
依法律規定所擬制而成之土地租賃關係，若出租人與承租人間就租金數額無法協議時，當事人可以請求法院介入，以公權力核定其地租數額。司法實務上，針對非作營利使用之租賃標的物，法院雖可直接援引土地法第105條準用第97條規定，計算地租數額，惟因事涉租金市場行情、地租是否合理以及土地法規範之「年息百分之十」乃為上限、究竟應採之比率如何始為妥適，亦值探究，故仍不乏法院囑託專業估價單位鑑定之情形。相關法律依據為民法第425-1條第2項之規定。
（二）《不定期租賃契約之租金調整》
不定期租賃契約，雖已由當事人於成立租約時合意訂定租金，惟為免因租期長遠、原訂租金無法反應當前不動產之價值，而造成對於租賃之一方不公平之現象，租賃當事人之一方可以因不動產價值之昇降，向法院請求增減租金數額，此時法院時常會囑託專業估價單位進行租金數額之鑑定。相關法律依據為民法第442條之規定。
（三）《無權占有不當得利之數額》
若有遭他人無權占有之情形，土地或建物之所有權人，除可透過法院向占有之一方請求返還不動產以外，尚可向他方請求給付使用不動產之對價即相當於租金之不當得利。針對非作營利使用之標的物，法院雖可直接援引土地法第105條、第97條規定，計算不當得利數額，惟因事涉市場行情、不當得利數額是否合理以及土地法規範之「年息百分之十」乃為上限、究竟應採之比率如何始為妥適，亦值探究，故仍不乏法院囑託專業估價單位鑑定之情形。相關法律依據為民法第179條之規定。
三、鑑定不動產因某因素致減損不動產之價格
（一） 《以建物瑕疵為由，買方請求減少價金》
買方於買受房屋後，始發現建物有瑕疵之情形，如常見的漏水、結構問題、海砂屋、傾斜屋、凶宅等，買方依法可向賣方請求減少價金，亦即請求因瑕疵所致之房屋價格減損。因涉及價格減損之估算，法院乃時常囑託專業估價單位進行鑑定。相關法律依據為民法第359條之規定。
（二）《以不動產坪數不足為由，買方請求減少價金》
買方於買受不動產後，始發現買賣標的物有坪數不足之情形，如存在違建問題、占用他人土地等，買方依法可向賣方請求減少價金，亦即請求因坪數不足所致之不動產價格減損。因涉及價格減損之估算，法院乃時常囑託專業估價單位進行鑑定。相關法律依據為民法第359條之規定。
參、估價單位之選定
前述各項民事訴訟類型於法院審理中遇及估價需求時，通常是由舉證之一方即原告先為估價單位之推薦，再由法院根據被告之意見，綜合評估後選定估價單位。由於爭訟本具有高度之對立性，故若原告推舉特定之估價單位，難免遭被告反對，而對於被告所舉之估價單位，同理，原告亦時常反對之。故而，法院時常會選擇囑託訟爭標的所在地區之不動產估價師公會，再由公會隨機指派估價師接案，以求公平處置及降低發生爭議之可能。透過不動產估價師公會之選派機制，或可達到公平尋求估價單位之功能，惟相關之估價費用將因透過公會服務而有酌增之情形，以使用付費之觀點而言，堪屬合理；或有訴訟當事人為節省估價費用時，則選擇不透過公會服務，改由法院從鑑定單位名單中隨機選派，亦無不可。
無論是否透過公會服務選派鑑定單位，值得進一步探討者為，台灣目前對於估價單位/估價師並無任何評鑑制度 ；更遑論，即便具有評鑑制度，這些存有訟爭估價需求之訴訟當事人、訴訟代理人是否能夠尋覓出合適之估價單位/估價師？經法院或公會所指派之估價單位/估價師是否即具有足夠之相關訟爭估價經驗、法律知識及相關學識等？畢竟，爭訟估價所需之專業仍有別於一般不動產之估價；以上種種問題，所涉及者實為「直接影響法院判決結果之專業意見，其品質如何管控？」，尤其，我國法官養成教育中，並無學習不動產估價方面之知識，亦即裁判者大多並無「檢視」估價報告之專業能力！是關於爭訟估價之鑑定單位長期培養、建立相關機制及最後如何選定出適格之鑑定單位，實務上仍存有許多努力之空間！
4.參考陳奉瑤，《不動產估價行為研究》第捌章第169-170頁， 2011月3月初版，文中提及「目前主管之內政部地政司或地方政府並未啟動該機制，也未有任何評鑑機制。」
肆、期望估價與法律之接軌-以「建物瑕疵減損價格」為例
不動產爭訟估價，係以法律為目的、估價為手段 ，藉此尋求案例中兩造財產轉移之平衡點，涉及解決人民間私權問題，故而若能將法律與估價兩者以無縫銜接之方式尋求答案，期可達司法追求公平正義之目的。茲將實務上時常運用不動產估價之民事訴訟類型之一「建物瑕疵減損價格」分析如下：
(一)買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（參照最高法院99年度台上字第1972號判決意旨）。
(二)倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量（參照最高法院86年度台上字第1615號判決意旨）。
5.參考林子欽(Tzu-Chin Lin) ； 陳志豪(Chih-Hao Chen)物業管理學報；9卷2期 (2018 / 09 / 30)，P47 – 61文中提及「法律先行，估價在後，估價師必須透過估價理論的專業，正確地展現法律中的價格概念。」
二、本文以法院某一板橋海砂屋案例說明 ，可觀察出若干不動產爭訟估價之問題：(一)案例說明
1.原告買受板橋區公寓，伊於交屋後發現房屋有混凝土剝落、鋼筋外露等瑕疵，經訴訟中委託實驗室就系爭房屋進行硬固混凝土測試，測試結果為該屋平均氯離子含量超出現行法規標準，另鑑定報告中提及上開瑕疵影響結構安全，其建議就裂縫修補及將樓版與樑以碳纖維包覆，估算所需修繕費用約為697,776元。原告乃以買賣標的物有瑕疵為由，向賣方即被告請求減少價金。
2.法院檢附氯離子鑑定報告，囑託估價師事務所就「系爭房屋有氯離子過高、混凝土剝落、鋼筋外露等瑕疵於交屋日之市場價值減損為新台幣多少元？」為相關之估價。估價結果為：「系爭不動產之正常情況價格（即在不具瑕疵問題下之不動產價值）14,171,472元，瑕疵情況價格（即瑕疵問題發生後之不動產價值）10,113,825元，污名價值減損（即假設系爭不動產在不具瑕疵問題下之系爭不動產價值，與瑕疵問題發生後之系爭不動產價值，二者間之價差）4,057,647元，則依上列說明，二者之差額為4,057,647元，占無瑕疵之應有價值之比例為0.2863，計算其應減少之數額為3,349,710元」。該案判決主文為「被告應給付原告新臺幣3,349,710元」，亦即法院依照估價結果數額為判決之最終依據。
6.臺灣新北地方法院105年度訴字第1150號民事判決。
(二)原告於訴訟中曾主張污名價值減損為4,057,647元，惟並未為法院所採納。就此，計算污名價值減損之數額時，究竟是以（A）「正常市場價格（14,171,472元）-瑕疵情況價格（10,113,825元）＝污名減損數額（4,057,647元）」；或是（B）以上開差額（4,057,647元）占無瑕疵之應有價值之比例（14,171,472元）為0.2863，計算本件應減少之數額為3,349,710元（0.2863×1,170萬＝3,349,710）為準？實務上，就相類似之案件當中，法院並無定見，本文認應採（B）計算式，蓋所估算者既為「原告請求減少價金之數額」，則自應以買賣契約所載之買賣價金作為基準，較為貼近當事人間利益之平衡，且既為「瑕疵減損」之訟爭，自不應將原告即買方當初「買貴」或「買便宜」之因素納為估價之考量，前開見解亦有上開最高法院99年度台上字第1972號判決意旨。(三)另就鑑定報告估算所需修繕費用約為697,776元，原告因此於訴訟中主張追加請求減少價金之數額應包含「修繕費用」部分（污名價值減損＋修繕費用＝請求減少價金之數額），惟未為法院所採納；法院認「估價報告係以當勘估標的之瑕疵問題不具修復效益時為前提所作成之上列估價結果，因認勘估標的之瑕疵問題不具修復效益，故其價差應已含修復費用在內一併考慮，而未另列修復費用」；就此，似涉及估價師所採之比較案例中，該參考價格是否「已將瑕疵問題不具修復效益時作為前提」；若否，法院上開見解似有邏輯不符及未盡事實之處，蓋技師公會所提及之修繕項目並非「根本解決海砂屋之瑕疵問題」，而僅係就結構安全之因素，建議就系爭不動產裂縫修補及將樓版與樑以碳纖維包覆，亦即於不具修復效益之前提下，原告確有「污名價值減損」及「修繕費用」之損失，而估價報告中之減損數額既未包含「修繕費用」，則原告請求將「污名價值減損」及「修繕費用」兩者相加作為請求數額應為合理，惜未為法院所採納。
伍、 法院採納估價報告結論之情形-以「分割共有物（台北地區）」為例
不動產涉訟之民事訴訟類型實務上繁多，茲將實務上時常運用不動產估價之民事訴訟類型之一「分割共有物訴訟」分析如下：
一、為促進共有物之流通及利用，增進社會經濟利益，我國於立法政策上就共有物之關係乃以「共有關係盡量消滅」為追求之目標；故不動產之共有人除法令或約定有限制外，共有人得隨時請求分割，協議不成者，得請求法院裁判分割（參民法第823條、824條）。法院選擇分割方案時，應同時兼顧社會經濟利益（防止共有物過度細分、充分發揮經濟效用）、共有人之利益以及維持公平原則，故判決依法應以「原物分割」為原則（如：將一塊地分成兩塊後給兩位共有人）、次選擇為「原物分配兼價金補償」（如：將一塊地分給共有人之一，另一共有人則以價金補償之）、末選擇始為「變賣共有物，以價金分配於各共有人」（參民法第824條）。二、上述分割方案中之「原物分配兼價金補償」，因涉及「找補價格」之決定，影響當事人財產權益甚巨，依法取得共有物之當事人應補償金錢予喪失共有物之共有人，故法院乃時常採行囑託專業估價單位進行共有物價格之鑑定。此種類型案件之估價結果，因僅單純涉及「共有物價格」作為法院決定找補金額之依據，故經法院採納之機率相當高（參附表1），少數法院僅因找補金額涉及當事人意願，而根據估價結果去調整判決金額。此由本文將106年度及107年度台北、士林及新北地方法院相關案件整理歸納後，可得初步窺之：
|
項目名稱 |
台北地院 |
士林地院 |
新北地院 |
|
總案件數量 |
15件 |
16件 |
16件 |
|
採納估價結果 |
15件（100﹪） |
16件（100﹪） |
16件（100﹪） |
|
判決結果是否按照估價金額 |
15件（100﹪） |
15件（93﹪） |
14件（87﹪） |
〈附表1：106年度、107年度3家法院就「原物分配兼價金補償」方案，是否採納估價結果之統計整理表。資料來源：本文整理。〉
三、 承上可知，這些案例中法院採納估價結果之機率為百分之百，雖少數案例中法院因當事人之意願而根據估價結果去調整判決金額，惟法院判決金額大致是根據估價結果所作成。然由上開案例中，法院對於個案之專業估價過程究竟採行何種估價方式？估價方式是否合理？以及該估價過程是否確實符合「不動產估價技術規則」？均少有論及，更遑論進一步分析、檢視該估價報告！亦僅有少數案例之法院佐以自行依職權調查內政部實價登陸情形、欲核實估價結果之合理性；然而，內政部實價登陸資料是否確可提供法院評估該估價結果之合理性？法院是否有判斷各項因素及調整之專業能力？此均再再顯示最終決定訴訟當事人財產權益之法院本身對於專業估價技術無從檢視、評價估價報告。從這些案例經驗上看來，法院以「絕對信任」之態度全盤接受該個案之估價結果，然就該估價結果之合理性，最終缺乏有判斷力之檢視！
陸、建議及結語
一、民事訴訟涉及不動產估價之類型繁多，本文將之歸納為三大類型：一、鑑定不動產於某時點之價格；二、鑑定不動產之租金/不當得利；三、鑑定不動產因某因素致減損/增加不動產之價格；歸納之功能在於考量爭訟估價為不動產估價之專門領域之一，若將之區分、再加以進一步專研，乃有助於提升爭訟估價領域的深耕，上開歸納方式雖僅為展開爭訟估價領域精進之第一步，惟亦是重要的開展，希對爭訟估價領域之學習有所貢獻！二、鑑定單位的選定，是法院及訴訟當事人面對爭訟估價這門功課的的第一件事，加以台灣目前大部分之法官並無估價專業背景，估價過程及結論專業與否，時常直接影響判決的結果；惜台灣目前對於估價單位並無任何評鑑制度，更遑論，存有訟爭估價需求之訴訟當事人或作為裁決者之法院能否尋覓出合適之估價單位；畢竟，爭訟估價所需之專業仍有別於一般不動產之估價，所涉者實為「直接影響法院判決結果之專業意見，其品質如何管控？」，關於爭訟估價之鑑定單位長期培養、建立相關機制及如何選定出適格之鑑定單位，實務上仍存有許多努力之空間！
三、自「建物瑕疵價格減損」之案例當中，可發現若干爭訟估價的問題，法院未有定見，包含了：污名價值減損之數額計算、修復費用是否計入減少價金數額等；不動產爭訟估價，係以法律為目的、估價為手段 ，藉此尋求案例中兩造財產轉移之平衡點，故而若能將法律與估價兩者銜接尋求答案，期可達司法追求公平正義之目的。
四、「不動產估價」在民事訴訟中所扮演之角色相當重要，在這些案例當中共有人間因分割方案而應由取得產權之一方補償價金予喪失產權之一方，影響當事人權益重大，而法院所依憑者為估價報告，估價報告也幾乎是法院決定判決金額之關鍵依據，惟法院對於檢視估價報告之能力是缺乏的，估價師可謂法官裁判衡量金額之「計算機」！就此是否應有相關之配套措施？如分別交由兩、三家不動產估價師事務所進行估價，或交由不動產估價師公會再為檢視，於現實而言，因考量不動產之估價費用成本頗高（動輒有高達數萬元以上之情形），恐非訴訟當事人所能負擔。又如加強法官之專業估價知識，因目前我國民事訴訟除有分家事案件、工程案件或智慧財產案件之專門領域，惟並未將「不動產涉訟案件」歸為專門領域，如欲加入不動產估價課程至法官養成教育中，恐非現實可行。故於相關之訴訟個案中，目前僅能仰賴訴訟當事人或其委任之訴訟代理人，以「存有懷疑」之態度，依「不動產估價技術規則」、「不動產估價師法」加以檢視估價報告作成之過程、內容及其結果之合理性。此為目前實務上所面臨之困境！
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