德益民事辦案經驗：小蝦米VS大鯨魚-買到的公設及機械停車位有瑕疵怎麼辦？

一、在這高房價的時代，年少有為的小明憑藉著自身的努力，終於入住心中理想的新房屋，並加購了社區中的機械停車位。豈料，入住後卻發現公設區域存在諸多瑕疵，停車塔設備更是三天兩頭發生故障，導致生活、工作均嚴重受到影響，跟建商反應未果，無奈之虞，僅得訴諸司法途徑尋求救濟：

二、依民法第354條第1項規定，物之瑕疵擔保責任，因標的物在危險移轉於買受人時存有物之瑕疵而成立，買受人不依民法第359條規定解除契約或請求減少價金，而與出賣人另行約定，由出賣人修補瑕疵，進而維護買賣契約上對價平衡者，基於私法自治原則，自為法之所許。物之瑕疵是在買賣契約成立後才發生的話，也會同時構成不完全給付之債務不履行責任，買受人得請求修補瑕疵（最高法院89年度台上字第1085號判決意旨參照）。

三、因此，事後的修補，不能反過來否定標的物原本存有物之瑕疵的事實，在修補結果不能完全除去瑕疵的情形，除非買受人在接受修補的同時，有拋棄契約解除權、減價請求權或損害賠償請求權的意思，否則買受人仍得依瑕疵擔保責任或不完全給付的相關規定行使權利，只不過，這時候解除契約是否顯失公平、物之瑕疵所生損害為何等事項，應以標的物經修補後的現況而定。

四、據此，本件被告即建商雖以系爭停車塔業經機械停車維修公司進行修復、並早已取得建築物機械停車設備使用許可證等語抗辯，並不會影響物之瑕疵擔保責任的成立。此外，被告雖抗辯系爭停車塔早已取得建築物機械停車設備使用許可證的事實云云，但依該許可證之記載，早在兩造間買賣契約成立之前就核發，所以它一來不能證明系爭停車塔在交付之後才發現的瑕疵業經修補完畢，二來也不能用以推認，其在危險移轉時並無瑕疵。

五、從而，小明不僅得以物之瑕疵擔保為主張，亦可以依債務不履行損害賠償請求權，就系爭停車塔跟系爭建物公設之瑕疵所造成的損害，也就是小明因為這些瑕疵的存在，日常生活當中必須承受的不便利，請求損害賠償，而且，這項損害具有民事訴訟法第222條第2項所規定，不能證明其數額或證明顯有重大困難的情形，故由法院審酌該等瑕疵之性質、位置及經修補後之現況、系爭停車塔故障之頻率、其故障時對時間與行程可能帶來的耽誤、小明購買系爭建物之價金，兼衡該地區租用停車位每月租金行情等一切情況，綜合評估得請求賠償之數額。