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借名登記之實質所有權人，如何保障自己權益？(借名登記)
2022-11-01
1.案例內容
小佑和小凌是對交往多年的情侶，雙方對於未來已有結婚之共識，小佑則認為應該在結婚之前先買一間新房，才能夠讓小凌放心嫁給他。有天，小佑將自己辛苦工作存到的第一桶金，加上小佑爸媽給的結婚基金，購買了一間位在市區精華地段的房屋，並將房屋所有權登記予小凌。豈料，小佑和小凌在籌備婚禮過程中經常發生爭吵，而小凌發現小佑竟然因此劈腿其他女生，雙方因此分手，小佑是否可以主張該房屋頭期款及後續貸款均由其所支付，只是借名登記在小凌名下，而請求返還系爭房屋？
2.法律分析
(1)按「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。又不動產登記當事人名義之法律關係原屬多端，主張借名登記者，自應就該借名登記之事實負舉證責任。（最高法院102年度台上字第1833號判決意旨）
(2)本件小佑為房屋的借名人，而小凌即為出名人，借名人小佑在訴訟中須提出系爭房屋是「借名登記」給小凌的證據，如果雙方只是以口頭約定，小佑在借名登記訴訟就會面臨舉證困難的問題，法院多判定為贈與，不得請求返還系爭房屋，故建議借名人小佑仍須以書面作為約定借名登記之契約較為保障，倘若雙方沒有簽立借名登記契約，小佑仍可提出小凌並無資力購買系爭房屋，以及關於房屋頭期款及貸款、房屋稅地價稅均由小佑支付等證據，作為將房屋借名登記在小凌名下之有利證明。
3.結論
倘若雙方沒簽立書面借名登記契約，小佑可能無法請求小凌返還系爭房屋，然法院審酌借名登記契約成立之證據資料，不以直接證據為限，綜合其他情狀，可以證明由小佑出資取得財產登記在小凌名下後，小佑仍持續行使該財產之所有權能並負擔義務者，即有可能會成立借名登記關係，小佑始可向小凌請求返還房屋。
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