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買到瑕疵房屋，可要求退款嗎？
2022-11-01
1.案例內容
老吳因長期在外租屋，想要擁有一間屬於自己的窩，因此於存錢數年後，終於看上一家建商推出的預售住宅大樓產品。售屋人員該向老吳稱該大樓完工後會面臨20米計畫道路，並可通往外圍公路，而且社區車道出入口可由10 米計畫道路通往外圍公路，並保證完工時上開20米、10米計畫道路均將開闢並取得通行權。
老吳信賴該社區將因相鄰20米、10米道路開通，會帶動週邊公共建設與商業活動發展，所以向建商購買社區12樓房屋，以及地下2 樓編號33號停車位，並簽訂預售房屋買賣契約書、預售土地買賣契約書，並支付價金200萬元。其後該大樓完工後，老吳前往驗屋時，發現系爭社區前方並未開闢20米道路，而係緊鄰農業灌溉溝渠，住戶僅得由社區週邊4 米人行道經由8 米道路進出社區，而車道出入口前之10米計畫道路雖已開發，但是通往外圍公路，所需經過的土地均為私人土地，建商並未能取得通行權，導致社區無對外適宜之聯絡，老吳覺得與當初雙方的約定落差太大，想與建商解約並要求退款，依法是否可行？
2.法律分析
(1)依民法第354條規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法第359條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。另依民法第259條第1款、第2款規定，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務。
(2)依一般社會常情，備有停車空間、人口稠密之大樓、社區，房屋對外是否有適宜車輛通行、足供消防車輛進出之道路，自屬此類房屋標的所應具備之通常效用。本件老吳所購買社區所在之房屋，建商並未開通20米道路以對外聯絡，原10米道路亦未取得通行地役權，而有可能遭私人占用、阻撓而影響通行的情形，自有通常效用減少及減低經濟價值之物之瑕疵存在，而且屬於雙方買賣契約之約定，應受拘束，因此老吳可以依上面的民法第354條，第359條及第259條規定，與建商解除契約，並要求返還已繳之購屋款200萬元。
3.結論
老吳可依法與建商解除契約，並要求返還已繳之購屋款200萬元。
進豐聯合法律事務所 啟
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