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1.案例內容:
小明租房子給小美(押金:2個月),小美一開始有乖乖繳租,可惜好景不常,小美因為疫情的關係丟了工作,已經5個月沒繳房租給小明。
小明認為小美欠繳的租金有夠多,氣噗噗奔去警察局要警察把小美趕出去,警察會受理嗎?若小明覺得麻煩不想找警察,小明可以自行更換鎖頭嗎?
2.法律分析:
(1)土地法第100條第3款:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。」
(2)刑法第304條:「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者,處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」
(3)本件,小美積欠的租金扣除押金後,該積欠的租金額,已達二個月以上,小明依法可:
i.先寄送存證信函給小美終止租約。
ii.於存證信函寄發後,去法院打遷讓房屋官司。
iii.於官司勝訴確定後,再去法院聲請強制執行。
iv.警察等到強制執行之現場履勘或現場執行程序時,始會願意陪同趕人
(4)在小明尚未採取上述的法律途徑之前,小美是基於合法有效的租賃契約,取得租屋的使用權。所以小明如果擅自換鎖,可能成立刑法上的強制罪。
3.結論:
因小明還沒跑完遷讓房屋之相關司法流程,故警察不會受理小明趕人之要求,且若直接更換鎖頭也可能會有刑事強制罪的問題。
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