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【五十多年來沒有白紙黑字寫清楚的租賃關係,如何界定租賃範圍?】
本所當事人A先生的祖父B先生約於民國50年間向地主C小姐(現地主)的祖母D女士(原地主)租了一塊土地來搭建房屋自住,當時民風單純,且相關之土地範圍量測技術也不如現今技術如此成熟、普遍,所以B先生與D女士並未特別簽訂書面租約來標明承租土地的範圍有多大、邊界到哪裡,而只是單純約定好,反正租土地就是用來蓋房子居住,而D女士就住在隔壁,平常很容易就可以看到B先生房子搭建、或是有需要修建或改建時的情況,彼此也就這麼和樂融融的過了數十年…
然而,就在B先生與D女士相繼過世後,B先生與D女士間的租賃關係,遂由A先生與C小姐繼承,不過遺憾的是,針對原本租賃關係數十年來的鄰里情誼,因為隔代後的疏離,漸漸起了變化…C小姐認為,A先生的祖父B先生數年前針對土地上房屋所為的增建、改建等行為,已經超出了原本所承租之土地範圍,遂因此要求A先生要將增建、改建的部分全數拆除。不過A先生認為,當初祖輩們的租賃關係就是租用土地建築房屋,並沒有嚴格的約定具體租賃範圍,且早期房屋都是木造房屋,經過一段時間的使用難免都會有增建、改建需求以維持其可利用性,因此不能認同C小姐的說法。對此,雙方沒能達成共識,C小姐遂狀告法院,訴請拆屋還地,而A先生便因此尋求本所律師給予法律上協助。
依民法第767條第1項規定:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。」,而C女士狀告法院訴請法院命A先生將房屋增建部分、改建部分拆除之理由在於,C女士認為房屋增建、改建的部分並不在原本租賃的範圍內,因此該部分所占用的土地,並沒有租賃關係存在,也就沒有正當占用的法律上基礎存在,爰依民法第767條規定就該部分主張拆屋還地。
【五十多年來沒有白紙黑字寫清楚的租賃關係,如何界定租賃範圍?】
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本所律師就上開情形為A先生向法院主張,房屋的增建、改建部分依調取而得的空照圖核對後顯示,該部分的增建、改建早在30、40年前就已經完,可想而知長久以來就住在隔壁的原地主C女士對於A先生的祖父B先生租用土地改建、增建的情形皆能「一望即知、清楚瞭解」,且原地主C女士更於該房屋經修建、改建後,仍持續向B先生收取租金多年,在此期間皆未對房屋修建、改建做出任何異議,或主張B先生修建、改建的部分為無權占有,因此就兩造間租賃範圍的認定來說,依常理而言應該包含增建、改建所占用到的土地的部分,始為合理。
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另外,對於前開主張,律師更進一步援引了 臺灣基隆地方法院103年度訴字第474號民事判決 作為主張之依據(內容略為):「被告等或其先人與系爭土地之所有權人間雖對租賃契約之必要之點即租金與使用系爭土地已有所合意而成立租賃契約。惟因年代久遠,本件租金之數額及計算依據與租賃物即系爭土地之實際範圍及面積,均缺乏書證或人證而無法具體明確,尤其是租賃物即系爭土地各自租賃之具體範圍與面積更是無從特定,然衡諸臺灣社會早期因為人口及資金均屬有限之關係,對於土地之利用開發尚不普遍,土地閒置者所在多有,且除非申請地政機關測量,否則無法特定土地之確實位置與面積,但幾乎沒有人會為租賃而申請測量,更遑論早期是否已有土地測量及能否因租賃申請測量,亦有疑義,因此,早期土地之租賃或買賣關係,立有書面契約或字據者,不乏以某地上物以東、某河以西等物大致作為租賃物之範圍並標示約略之面積,此為本院職務上已知之事實,系爭土地之地主既同時或前後將系爭土地之大部分出租被告等或其先人或其他承租人興建房屋,既未經測量,地主本身亦無使用開發之計畫,當然當時地主與各承租人間也就是大概將系爭土地區分為數個各自不同之區塊,再將某一區塊歸為某人承租,另某一區塊歸為某人承租,而未具體測量其承租範圍與面積,祇要各承租人在系爭土地內各自承租的區塊內占有使用,彼此相安無事即可,因此,承租人基於資金及使用需求之考量,未必一次就需要將租賃之範圍全部蓋滿或使用,而是根據實際之需要而分次擴充使用,復衡諸系爭474、476、478、490、492、492-1號房屋在長達數十年,甚或近百年之租賃關係存續期間,因應氣侯、老舊、人口等變化,房屋之外觀有所改變、修繕或增、擴建,此實難以避免,然出租人在64年間之前之長期間均定期親自前往收取租金,明知此一情事並未有任何異議或認為無權占有,仍長期繼續收取租金之情,應可推認承租人均係在出租人原出租之範圍內依實際需求而逐步予以增、擴建,難謂係屬無權占有…」
【法院判決A先生勝訴】
本所以上提出之訴訟策略,成功為A先生取得勝訴判決,並由法院作成以下判決內容:「遍觀兩造所陳『不定期租賃』之始末,A先生或其祖輩早在40年以前,即有徵得地主同意而使用系爭土地之情事,此後,A先生或其祖輩亦不乏徵求地主同意『修葺舊屋』並『繼續繳租』之事實,因『舊屋修葺』原即難以避免『增建、改建或擴建』,而截至C女士提起本件訴訟前,A先生或其祖輩與地主落實收租模式亦已歷時長達數十年之久,其間一概相安無事而未見地主曾就彼等租賃範圍提出歧意,則若謂兩造租賃合意『不及於房屋嗣後增建、改建、擴建所使用之土地』,其情未免令人匪思而與常情事理顯然相悖,則C女士空言宣稱A先生之祖被嗣後增建、改建、擴建已非原租賃合意範圍之所及云云,客觀上在在欠缺根據,無從憑採。」
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