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劉先生經過多年努力的儲蓄，終於透過房仲覓得了一棟理想中市價1000萬元的透天厝，房仲說不趕快簽約物件恐怕就會被其他人買走，於是劉先生在契約上放棄審閱期的條款勾選同意。房仲問劉先生要用斡旋金或契約書並解釋不同點，又說用斡旋金比較能展現購買誠意，然後劉先生就支付20萬元斡旋金給房仲，並且跟房仲又簽訂「買方給付服務費承諾書」。隔日，劉先生主管告知他因工作調動，下個月必須去外縣市上班，因此劉先生趕緊跟房仲表示將撤回斡旋契約書，但是房仲卻告知賣方已經同意出售，如果違約不買，就要沒收20萬元斡旋金，另外還要支付總價2%服務費20萬元給房仲，劉先生慌了手腳，找律師諮詢該怎麼辦呢？真的會損失40萬元嗎？

上面的故事，在一般人買房子時層出不窮，尤其是首購族常因為沒有考慮清楚或突發狀況，臨時反悔不買，但在第一時間跟房仲說不買了要撤回斡旋時，往往房仲的回覆是：「賣家已經同意出賣，買賣契約成立，違約要沒收定金，」（類似新聞：買賣房屋衝動過後，下斡旋又反悔訂金被沒收）這時候要怎麼辦呢？

 

 

常見的斡旋金契約範例，有時又稱為不動產買賣意願書（議價成功反悔不買　熟女被追30萬服務費）

所謂不動產斡旋金契約或要約書，在民法上並沒有規定，而依據公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明的定義如下：

要約書：指載明購買不動產之意思表示，由不動產經紀業者向賣方提出承購價款、付款條件或其他要約條件之書面，而買方不預先交付一定金錢予不動產經紀業者。

斡旋金：指不動產買方交付一定金錢予不動產經紀業者，委其代為向賣方協議交易。

對買家來說，兩者最大的差異，是一開始斡旋金契約必須先交出一筆斡旋金，通常是房地成交總價2%給房仲，而要約書不需要預付現金，但違約時要約書通常會約定賠償成交總價3%。在房屋買賣時，房仲必須書面告知買家斡旋金契約和要約書的區別，並且告知買家有選擇的權利，在實務上為了讓賣家有較高的締約意願，房仲通常會建議買家選擇斡旋金契約，所以當買家反悔時，大多數的糾紛是斡旋金契約糾紛。

 

坊間所流傳斡旋金契約和要約書的差異，和法院實務認定的有細微差異，說明如後（資料來源：蘋果日報）

 

 

按照消費者保護法第11條之1第1項和內政部公告之不動產委託銷售書範本規定斡旋金契約審閱期間至少為3日，如果審閱期未達三日，原則上是可以主張斡旋金契約無效，但是買家可以主動放棄三日審閱期，此時所簽的契約就會被認為有效。實務常見房仲會對買家說「好的物件大家都在搶，要不要放棄審閱期趕快讓我去議價？」然後用以下方式讓買家放棄審閱期：

在斡旋金契約書用手寫註明：「本人已瞭解合約內容無須3天審閱期合約即刻生效」等類似文字，並給買家簽名確認。

在斡旋金契約書有兩選項，分別是「□業已行使契約審閱權利」、「□業已充分了解該契約條文，是願放棄行使契約審閱權」等類似文字，請買家在後者的選項勾選並簽名確認。如果兩者都勾選，反而可能會被認為沒有放棄契約審閱權的真意。

 

相關實務見解：臺灣高等法院109年度上易字第763號民事判決

消費者保護法第11條之1第1項固規定企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，然同條第3項亦規定中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。而內政部依前開規定於92年6月26日公告之不動產委託銷售書範本規定契約審閱期間至少為3日。該審閱期間規定之立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，倘企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可。

 

最高法院 106年度台上字第2097號民事判決

系爭斡旋金契約為定型化契約條款，由台業公司就其上「□業已行使契約審閱權利」、「□業已充分了解該 契約條文，是願放棄行使契約審閱權」選項均予以勾選，為原審 認定之事實。則台業公司究係業已行使契約審閱權，或已了解該 契約條文而放棄審閱權利，其記載顯有矛盾。果爾，台業公司是 否確有拋棄其契約審閱權之真意，已非無疑。

 

相關實務見解：最高法院110年度台上字第2837號民事判決

原審係認因非凡公司業務專員羅芃宇告知上訴人如未拋棄審閱期間，則當日無法與買方簽約，上訴人始於系爭委託銷售契約手寫註記「本人已了解合約內容無須3 天 審閱期合約即刻生效」後方簽名。則能否謂非凡公司業務專員羅芃宇未妨礙上訴人事先審閱契約，上訴人已有充分了解系爭委託 銷售契約第8條第1項「買方出價達到委託價格時，甲方（上訴人 ）同意....授權乙方（非凡公司）代理收受買方支付之定金及安 排買賣雙方簽約事宜」，第9條第1項「甲方如有下列情形之一者 ，均視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應乙次支付第5 條 約定之服務報酬為違約金予乙方：⑴乙方收受定金後，因可歸責 於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽訂不動產買賣 契約書時」等條款之機會，並於充分了解該條款後始與非凡公司 訂立契約，其應受該條款之拘束，即滋疑問。

 

 

坊間常見告知買家斡旋金和要約書的區別及服務費契約書面（議價成功反悔不買　熟女被追30萬服務費）

買家與房仲訂立的房屋仲介契約是民法第565條的媒介居間，而只有當買賣本約因房仲媒介而成立時，才請求居間報酬。如果沒有成立買賣本約時，房仲是不能請求居間報酬的。在不動產交易實務，房仲的居間報酬上限是房地成交總價6%，通常是買方負擔2%，賣方負擔4%。（延伸閱讀：不動產仲介經紀業報酬計收標準規定）

 

相關實務見解：臺灣高等法院104年度上字第324號民事判決

按一般不動產買賣交易實務，透過房屋仲介之房屋買賣，賣方會與仲介公司簽立委託銷售契約書，約定將其所有不動產委託仲介公司仲介銷售，約定內容包括委託銷售範圍 、委託銷售價格、委託期間、收款條件及方式、稅捐負擔 、服務報酬、定金之收取等，而買方亦會與仲介公司簽立契約，約定內容包括購買範圍、應買價格、斡旋期間、付 款條件及方式、稅捐負擔、服務報酬等，並由仲介公司依兩造委託內容從中斡旋。

 

相關實務見解：最高法院52年台上字第2675號民事判例

民法第五百六十五條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居 間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬， 於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始 限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。

 

相關實務見解：臺灣高等法院105年度重上字第895號民事判決

被上訴人與買方都美公司間就系爭土地並未因上訴人之媒介居間而成立買賣本約，從而上訴人主張被上訴人與買方都美公司成立買賣本約，依系爭銷售委託書第4條約定，及民法第565 條、第568 條第1 項規定請求被上訴人給付居間服務報酬，於法無據，為不可採。

 

一般斡旋金契約都會記載買賣標的物、價款，有的還會約定買賣雙方關於付款方法、稅負等事項，甚至在契約上明訂：「買方如係選擇簽訂斡旋金契約即須交付本公司斡旋金，當賣方承諾時，斡旋金轉為定金，由本公司代為轉交予賣方簽收 ，買賣本約生效」等類似文字，所以當賣家同意買家的出價，承諾賣出房地，而對於付款方式、過戶程序、稅金負擔等其他事項沒有特別不一致的表示，當房仲將斡旋金交給賣家時，此時是成立買賣本約還是買賣預約？

買賣本約效果：賣家得請求買家交付全部房地價款。房仲得請求居間報酬。

買賣預約效果：賣家僅得請求買家履行訂立本約之義務，不得按照預定之本約 內容請求買家交付全部房地價款。房仲不得請求居間報酬。

 

相關實務：臺灣高等法院 104 年度上易字第 69 號民事判決

按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍 先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣 本約業已成立（最高法院61年台上字第964 號判例意旨參照）。當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。

 

民法第 153 條第2項規定：「當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。」而民法第345條又規定：「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」所以從法理上來說，「買賣標的物」、「價金」是買賣契約的必要之點，其他關於「付款方法與時間」、「稅賦及手續代書費」、「辦理所有權移轉及交付時期」等等都只是買賣契約的非必要之點，只要雙方沒有特別提出而成為必要之點，當雙方對於「買賣標的物」、「價金」達成共識時，買賣契約即成立。

 

相關實務見解：臺灣高等法院109年度消上字第4號民事判決

買賣者係指當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第153條、第345條分別定有明文。次按定金收據業已表明買受人為被上訴人，並表明買賣之標的物及總價金，對於買賣必要之點(要素)既意思表示一致，依民法第153條第2項，第345條第2項規定，兩造間該房地之買賣契約自屬已有效成立。至其他非必要之點如付款方式、過戶程序、稅金負擔等兩造既無特別約定自應依法律規定為之，不能因此而謂買賣尚未成立（參照最高法院77年度台上字第2479號判決意旨）。又按當事人間，除買賣標的物及價金外，尚約定其他交易上之事項為「必要之點」者，衡諸契約自由原則，雖非法所不許，但仍應買賣雙方就此事項，意思表示一致列為「必要之點」，始得成為契約之「必要之點」（參照最高法院84年度台上字第2295號判決意旨）。系爭買賣契約之立約人欄業已載明：買方分別為黃正發、曾俊凱、李玉芝、張馨芸等2人，賣方為富旺公司，系爭買賣契約第1、2條則分別詳載買賣標的為系爭房地，黃正發等3人約定買賣總價各為1280萬元，張馨芸等2人約定買賣總價為1080萬元，兩造復各自在系爭買賣契約之「買方」及「賣方」欄位簽名及用印，足見兩造已就系爭買賣契約之標的物及其價金互相表示意思一致，堪認系爭買賣契約業已成立。

 

相關實務見解：臺灣高等法院105年度上字第430號民事判決

上訴人與被上訴人簽訂之系爭斡旋金契約，包括系爭斡旋金契約書在內之有關書面文件為1式2份包括審閱說明（第1張 ）、買賣斡旋金契約（第2張）共2張，其中系爭斡旋金契約 第1張審閱說明記載：「二…□斡旋金契約，主要內容包括 ：1.載明買方（即被上訴人，下同）提出斡旋要約的主要內容，由本公司（即上訴人，下同）轉達給賣方（即町洋公司 ，下同），斡旋期間內本公司不得接受其他斡旋或要約。2. 買方如係選擇簽訂斡旋金契約即須交付本公司斡旋金，當賣方承諾時，斡旋金轉為定金，由本公司代為轉交予賣方簽收 ，買賣本約生效。3.買方在約定的斡旋要約期間內，仍然可以書面隨時撤回本斡旋要約，但是如果賣方承諾之後，那麼買方就不能撤回本斡旋要約。4.本斡旋要約經賣方承諾之後 ，買方如果不履行買賣契約時，將會被沒收已付價金」；系 爭斡旋契約第2張第貳、參條約明：「貳、本契約有效期間自即時（按即103年7月30日上午10時）起至103年8月15日18時為止，買方在有效期間內有撤

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