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Ｌ２３：農地有違建，可以過戶嗎？ | 房屋代書 | 桃園房屋代書
2024-01-29
農地上有違章，可以分割嗎？可以過戶嗎？
絕對可以！但違規在先，有一些隱藏成本，你要知道....
▲違章有成本‧總有一天等到你
違規不一定馬上被發現，也不一定會收到罰單。也許數十年都相安無事，但政府總有一天等到你。總有那麼一天，你的土地必須分割、你的農地要賣、甚至要辦繼承，這時問題就來了。
土地是你的，絕對可以自由買賣過戶，但拿不到農用證明；也隨時可以分割，但主管機關不會放過你。問這2題的朋友太多了，神奇的是他們通常也會找到法規證明，但也會說“聽說有違章不能分割也不能過戶”，又是法規又是聽說，果然“聽說才是最強法規”！
▲農地有違章，可以分割！但要罰錢
各種農地，無論都內or都外，只要符合分割條件都能分割。但地政受理後，也會通知各單位裁罰，通常是每筆違規6萬起跳，到底上限罰多少？就要各案判斷了。農地分割的限制很多，但通常是針對套繪、面積＆人數，但沒說有違章不能分割！
▲農地有違章，可以過戶！但要增值稅
違規農地，申請不到農用證明，因此會被課增值稅，有一些是房地合一稅。
農地因為面積大（通常千坪起跳），而且多年未曾買賣，所以增值稅通常以百萬為單位。到底要幾個百萬？稅單來了就知道，然後昏倒了！
什麼叫違章？
農地上的各種硬體設施，如果沒申請核准，都是違規使用！例如：蓋了車庫、鋪RC、作一條水溝、私設一條小農路...等，小橋流水造景也是合法農舍常見的違規!
這才是根據，不必聽說
1.依據農業發展條例第37、38、39條，作農業使用的農地移轉給自然人時，可申請免徵土地增值稅、遺產稅和贈與稅，申請時應檢附農用證明。
2.農發條例第16條規定，每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。
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