「基地租賃契約」是指租用基地建築房屋之土地租賃契約，亦即由承租人向土地所有權人承租土地，並於其上建築房屋，承租人依約給付租金；至於租用土地作為非建築房屋之其他用途，則非前開所定義之基地租賃契約。按民國89年5月5日施行之民法第449條第3項之規定，基地租賃契約之租賃期限並無二十年之限制，且租賃雙方得自由選擇是否約明租賃期限，故基地租賃契約可分為：「定有期限」及「未定期限」之基地租賃契約兩種類型。「定有期限」之基地租賃契約，按土地法第103條第1款規定、民法第450條第1項規定，其租賃關係於期限屆滿時消滅或有符合土地法第103條第2款至第5款法定事由之一，出租人得合法終止租約；至於未定期限者，出租人如欲終止基地租賃契約，除法律另有規定外，應有符合土地法第103條第2款至第5款法定事由之一，始得合法終止租約。  

實務上未定期限基地租賃契約所在多有，且並無期限之限制。而針對出租人之法定終止事由復僅侷限於土地法第103條第2款至第5款之法定事由（基地供違反法令之用、轉租基地、積欠租金額達兩年以上、承租人違約）；加以司法實務上，對於各款解釋相當嚴格，例如：土地法第103條第2款「承租人以基地供違反法令之使用」，最高法院判例見解為租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，只是私有建築違反許可之規定，並不符合該款規定。又如：土地法第103條第3款「承租人轉租基地於他人」，最高法院判例見解為房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，與單純之基地轉租有別，認不符合該款規定。由此可知，未定期限之基地租賃契約非但無期限之限制，且受限於土地收回之法定事由，以及加上「轉讓不破租賃」之限制，故現實上出租人欲回收土地之可能性並不大（除非承租人違法或違約），實務上造成許多「永久租約」之怪象，尤其是租約成立於民國89年5月5日前之「老租約」。然而通常土地價值不斐、所涉及之財產權益重大，故嚴重影響了出租人之財產權。出租人雖為土地所有權人，惟一旦與他人間存有「不定期」之基地租賃契約，除非承租人有違法或違約之情事，其就土地將長期、甚至永久無法利用，更遑論將土地作為開發整合之標的，長遠而言，亦阻礙土地之合理有效利用。

我國土地法於民國19年6月30日公布、民國25年3月1日施行；當時並無土地法第103條之規範，關於基地租賃契約之規範係由民法加以規範；按民法第450條之規定，出租人得於先期通知後隨時終止租約，並未就已於基地上建築房屋之承租人為特別之保護，顯就基地租賃契約之承租人保護不足。直至民國35年4月29日公布施行修正增加土地法第103條之相關規定，依特別法優先適用於普通法，始排除民法第450條規定之適用，而增修之土地法第103條對於出租人之終止權僅侷限於上述之四個法定事由，無非係為保護弱勢之土地承租人及保障社會資源。依前開修法沿革可知，關於基地租賃契約之規範從「民法對於承租人明顯保障不週（出租人得隨時終止租約）」演進為「土地法對於未定期限之出租人終止事由過於嚴苛」，如此法律規範走在兩個極端上，顯有檢討之必要。

尤其，土地法該條規範自民國35年修法迄今已逾七十年之久，法條內容是否仍合時宜，現代社會之基地租賃承租人是否大多處於經濟上之弱勢？該條規定是否有抑制我國土地利用之負面效果？對於出租人不公平、不合理之現象，應如何解決？實有深入探討之必要。