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非本人出面辦理過戶案件，需小心地政士的執業風險!

2024-01-10

壹、前言

我們在辦理法律訴訟案件中發現，代書是一個高執業風險的職業。很多不動產的糾紛，明明是當事人間的財產糾紛，卻往往因為當事人的訴訟策略、訴訟手段，也會把代書拖下水。也就是說，比較輕微的狀況，是代書被法院傳喚作為證人，比較嚴重的，也有被當成案件被告的。

舉一個例子，有一對夫妻因為婚後感情不好，太太為了保障自己，就未經先生同意，偷偷把先生放在家裡的不動產權狀正本和印鑑章拿走，請代書辦理夫妻贈與的過戶。辦理過戶手續的時候，是太太拿著先生的權狀和印鑑章去代書事務所辦理，先生當然沒有到場，代書見是夫妻關係，便沒有進一步向先生本人查證，辦妥夫妻贈與的過戶後，先生怒告太太偽造文書和竊盜，甚至揚言代書也是偽造文書的共犯。

貳、小心成為刑事偽造文書的被告

代書在辦理不動產過戶手續的過程中，不小心成為偽造文書案件中的被告，案例比比皆是。道理很簡單，因為當事人或利害關係人不承認這個所有權移轉登記的物權行為時，他們就會去找不動產過戶流程中的漏洞，如果可以證明代書是未經授權、擅自辦理過戶，就可以主張要塗銷當初的所有權移轉登記，中間牽涉的常常是上百萬、上千萬的利益。以剛才提到的夫妻間偷過戶的例子而言，先生認為太太和代書未經他的同意，冒用他的名義簽署不動產所有權移轉契約書等過戶文件，進而把不動產過到太太名下，認為代書也是偽造文書的共犯。就代書的立場而言，他會主張「土地登記申請書」、「土地贈與所有權移轉契約書」等過戶文件都是蓋有先生的印鑑章，且有先生的印鑑證明及身份證件正本，過程都是合法的等等。

法院調查代書是否涉嫌為偽造文書的共犯，重點還是調查代書是否有經過本人的授權。最好的作法，還是要求本人親在到場，並簽署地政士自行準備的委託契約，載明委託標的及委託事項的範圍等。但是地政實務上，很多情形是由兒子或太太出面代辦，他們手頭上有權狀正本和印鑑章、也有身份證正本，有的代書事務所就直接辦理，這是很危險的。如果是親屬代理本人的情形，最好可以提出代書事務所自行準備的授權書，要求代理人和本人都要親簽，再由代理人授權代書辦理過戶，委託契約也應該是由代理人簽署給代書，代書也要聯繫本人確認授權的真意及內容，這樣的流程是比較完備的。