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Ｌ１８：預告登記是什麼？／不動產過戶代辦／桃園不動產過戶代辦
2023-12-07
農地須知18》預告登記！預告什麼？
不肖子孫VS不良老爸VS一地二賣……，農地，不會運用預告登記，那你就還沒入門……
●#預告登記，最簡單的2人1地：
春嬌跟志明買A農地，預付50％訂金，因為農地要過戶還有很多事情必須辦理（例如鑑界、農用證明、路權、占用……），預計6個月才能處理完成＆辦理過戶。春嬌怕志明在這段期間拿錢不辦事，故在農地上設定【#預告登記】，避免志明1地2賣
預告登記用意：
#預告登記 是用來保全春嬌(請求權人)對不動產(A農地)的權利，進而限制不動產(A農地)所有權人(志明)任意移轉或設定負擔的一種方式。
所以：未來，若非經過春嬌(請求權人)同意，志明不得任意出售A地，或是將A地拿去抵押借款，以保障春嬌的權益。
●預告登記白話文
就是春嬌可以去跟地政說：土地雖然仍是志明的（尚未過戶給春嬌），但志明想作什麼事（例如：再賣別人、再去貸款……），都要春嬌同意。這樣，春嬌避免過戶時間差而發生憾事！
●預告登記 5 大功能
1.預防一地二賣
春嬌與志明
2.預防不肖子孫
贈與不動產給子女，怕子女不懂珍惜，搭配預告登記，雖然農地在子女名下，但買賣or貸款仍需父母同意
3.預防不良老年
父親老陳不善理財，子女小陳們請求將房子預告登記，預定由小陳們同意方可出售or貸款。
4.確保債權
抵押設定+預告登記，一起使用
5確保協議履行
例如下列老劉老許的故事
●#預告登記 很強大，但也有破口～法院強制執行
何謂「#限制登記」？
依土地登記規則第#136，土地法#78所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。
限制登記有哪幾種？
限制登記，包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記。
●【#預告登記】運用實例：
109年4月農大接到老劉委託，評估如何辦理特定工廠登記＆用地變更：
◆4月評估納管條件＆將來變更可能問題
◆5月開始協調C地(老許兄弟）路權，因為這涉及土地合法時最重要的3大重點《建築線》《管線》《臨路條件》
◆7月與C地地主（老許兄弟）完成協議，老許願賣70坪給老劉當道路使用
◆8月申請納管
◆11月核准納管工廠用地範圍
◆Q:目前的聯外道路（仍是老許的）已供老劉無償使用10年。願意賣給老劉70坪，但受制於農地分割限制，無法分割給老劉。農大應該怎麼確保彼此的協議不會變卦？
◆答案就是【預告登記】！
看我的標題，大家也猜得到這個答案。但，為什麼？要限制什麼？
老話一句，把自己置身於故事之中，想想老劉要什麼？怕什麼？這樣，你的功力會突飛猛進！法規就是因實務而生!
●預告登記之意義：
預告登記係預為保全對於他人土地權利之請求權，而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明，向該管登記機關所為之限制登記名義人處分其土地權利之登記。其目的在阻止登記名義人對於該土地為有妨害其請求權之處分
●預告登記之效力：
1.預告登記在未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。
2.預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記，無排除之效力。
(土地法第 79-1 條)
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