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Ｌ１２：借各登記、借的？還是騙的？／代書／桃園代書
2023-12-06
土地是你雙手奉上，算騙嗎？ 
●這就是借名登記，但你沒感覺!?
92年老李＆小李2兄弟繼承1800坪農地(各持分1/2)95年兩兄弟合夥經營起木箱、棧板加工廠，蓋了300坪廠房97年至100年間，業務成長，又加蓋300坪廠房。其餘土地當停車場&堆放材料102年小李因外面債務問題，退出經營。老李用1000萬買下小李股份；用1500萬買下小李的土地持分
但：老李為了保險起見，就保管小李的權狀、印鑑、印鑑證明
105年小李持分遭到查封，債務金額：460萬。老李收到公告，暈了，怎會這樣？
原來：103年小李又需要週轉，找上民間金主(老金)借錢，用持分借320萬，2分利
手法：
【#權狀】：在老李手中＞小李以遺失申請補發＞新權狀交給老金
【#印鑑證明】：在老李手上＞用新印章再度申請印鑑證明＞新的又交到老金手上（印鑑證明時效一年而已）
●Q:老李應該怎麼解決？親兄弟要如何算帳？
結果：老李找老金協商，付出420萬讓老金解封，事件落幕。
當然：老李還有很多方式可解決問題。
但：要讓自己兄弟背上刑責嗎？能讓教小李手法的老金付出代價？土地拍賣後續問題能在控制範圍內處理妥當嗎？……
如果：你是老李，怎麼選擇？
【借名登記】為何高風險?
就像原本兩人世界、小兩口高興甜蜜，但忽然間擠進第三者；三人行，一定不行!
【借名登記】法院這樣說：
按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。
【借名登記】法律上意義：
當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約
【借名登記】白話文：
就是找個【人頭】，然後將自己的不動產登記在這位【人頭】名下
【借名登記】是三人關係：
1.借名人=出錢人=老李
老李出錢買土地而尚未登記在自己名下，是不動產真正的所有權人
2.出名人=人頭=小李
而將名字出借予他人作為不動產登記之人，權狀上的所有權人
PS：老李＆老張關係：
可能是父子、夫妻、男友朋友……，總之，一定是關係親密or緊密之自己人
3.路人甲＝第三人＝老金
有一天，不知怎回事，小李把土地抵押給路人甲(也可能賣給路人甲)
路人甲也許知道、也許不是很只清楚，到底老李＆小李是什麼關係。但，這都不是重點，只要小李跟路人甲簽訂合約＆完成登記程序，之後，土地任憑路人甲處置
原因：
可能是節稅、貸款、債務、資格限制……等各方面原因考量
為規避資格限制（例如公司不能買農地、原住民保留地資格…）；隱匿財產（例如公務員身分..）；規避稅捐（例如累進稅率）；躲避債務、債信（例如增加借貸金額…）、私人情誼(買在小三名下)、寺廟廟產登記於自然人名下、為共同出資投資…….
借名登記法律關係》契約有效：
法院原則上認定借名登記契約的有效性，類推適用民法「委任」之規定。
但：不可違反強制規定而構成脫法行為，例如原住民保留地開發管理辦法#18“非原住民不得承受原住民保留地”的規定
●你未考慮過的6大風險：
1.借名登記的約定是否有效？
2.人頭翻臉不認人，反過來侵占財產？
3.人頭在外欠錢，導致財產被查封？
4.人頭偷偷把財產賣掉了？
5.借名登記久了，財產要不回來？
6.自身其實可能已經構成犯罪了？
…..等等問題。
●農大還是配服老李，後來讓小李回到工廠，兩兄弟繼續打拼下去。誰沒迷失的兄弟？那個曾經為自己衝鋒陷陣的兄弟!
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