關於我們

作品展示

最新消息

店家商品
• 家事案例 民事案例

線上估價

聯絡資訊

促銷方案

環境實錄

撇步分享文章

店家文章

留言版

服務項目

服務流程

專業團隊

店家官網

即時通法律網-律師事務所,台北律師事務所

文/楊富勝律師

案例：

大朱、小朱二人為兄弟，平日素有不合，在爸爸老朱多年前過世後，老朱遺產包含在臺北的房屋土地1棟、桃園的房屋土地1棟、苗栗的土地，大朱、小朱二人遲遲無法達成共識，也都不願意出面辦理繼承登記，各自使用其中1棟房屋。然而，小朱忽然在今年收到通知，表示現在居住的老朱遺產（桃園房屋土地），要被國有財產局公開標售，覺得甚感不解，為何國家可以拍賣他們的祖產呢？

說明：

1. 任一繼承人都可以就被繼承人遺產中之不動產辦理繼承登記為公同共有
   我國民眾由於傳統分家產概念，認為一定要全體繼承人同意，才能辦理後續繼承事宜，包括遺產中土地、建物等不動產的移轉登記，但是依據土地法第73條第1項，任何一個繼承人都可以單獨為全體繼承人聲請辦理繼承登記，只是要辦理成「公同共有」，不需要得到其他繼承人同意或授權，只是無法辦理成「分割登記」，除非經過全體繼承人協議分割或起訴請求分割。

2. 沒有辦理繼承登記會遭到地政機關罰鍰
   所以，依據土地法第73條第2項，如果沒有在繼承開始後6個月內辦理繼承登記，會遭罰鍰（登記費用一倍，最高不超過二十倍）。

3. 實際上，律師或地政士都會建議繼承人在無法達成遺產分割共識前，先辦理繼承登記為公同共有，避免產生後續罰鍰爭議。但亦有碰到不知情的繼承人，在其他繼承人就遺產中之不動產辦理繼承登記為公同共有後，誤以為沒有經過其同意就辦理繼承登記，就是遭去辦理的繼承人偽造印章或簽名的謬誤，而對辦理的繼承人提告刑事偽造文書，然而此顯然誤會法令，檢察官通常也是予以不起訴處分。

4. 因此，案例中大朱、小朱二人雖然無法溝通，然而任何一人都還是可以就老朱的遺產（臺北的房屋土地1棟、桃園的房屋土地1棟、苗栗的土地）辦理繼承登記成「公同共有」，並不需要檢附其他繼承人的同意書。

5. 超過15年列冊管理期間，遺產中之不動產會被國有財產局公開標售
   由於罰鍰最高只能罰鍰到20倍，然而有些民眾認為繳清罰鍰就沒有問題，依然不去辦理繼承登記，這樣會使地政機關管理產生困難（土地所有權人都已經過世），所以如果超過1年沒有辦理繼承登記，地政機關會公告繼承人要在3個月內登記，否則就會「列冊管理」。列冊管理超過15年後，國有財產局可以公開標售不動產，如果繼承仍然占有使用繼承不動產，就不能繼續占有使用。也就是說，國家會拍賣你居住的祖厝，並會再拍賣掉後請你搬離祖厝，將房屋交給得標人。

6. 不過，國有財產局標售前會先公告至少30日，所以任一繼承人都還是可以依據該價格優先購買，避免祖厝落入外人名下。無論是由外人標售或任一繼承人標售，標售價款都會在國庫裡面，由繼承人依據法定應繼分去領取。

7. 因此，本件大朱、小朱二人，應該是已經被國家罰鍰過仍然沒有就老朱遺產中的不動產辦理繼承登記為公同共有，或協議分割。所以老朱遺產中的不動產被地政機關列冊管理超過15年後，小朱才會收到國有財產署要公開標售的通知，此時小朱如果要保留居住的祖厝，可以行使優先購買權，如果沒有錢行使優先購買被第三人標走，小朱就僅能去國庫提領屬於他應繼分的標售價款。

8. 我國民眾對於上開法規往往並不瞭解，認為如果繼承人兄弟姊妹有爭議，就不能辦理繼承登記，或是認為祖厝跟土地是永遠存在的，沒有辦理繼承登記也沒關係，導致我國未辦繼承登記列冊管理不動產數量非常多，以台南市為例，111年7月未辦繼承登記列冊管理之土地10萬9,688筆、建物3,763棟，民眾如果不瞭解或不正視此一觀念，往往會在祖厝遭拍賣時，才予以申訴，然而都為時已晚，建議如有繼承土地、建物不動產相關問題，仍應諮詢專業律師意見。

未辦繼承登記 列冊管理 遺產公同共有 遺產分割 沒有辦理繼承